Взыскание неустойки при нарушении сроков сдачи
Недобросовестность застройщиков в выполнении договора долевого участия (далее ДДУ) сегодня не редкость. Несмотря на детальное законодательное обеспечение права граждан на защиту своих интересов в контексте ДДУ, далеко не каждый знает, как этим правом воспользоваться и что делать в ситуации, когда застройщик нарушает сроки сдачи дома, предусмотренные договором. Ответственность застройщика закреплена в положениях ГК РФ, ФЗ №2300-І от 07.02.1992, ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004.
Сроки в ДДУ
По ДДУ срок является обязательным условием договора. В ситуации, когда застройщик просрочил исполнение договора и не передал квартиру дольщику, он несет материальную ответственность перед заказчиком в форме возмещения неустойки.
Важным нюансом является тот факт, что моментом сдачи квартиры закон называет подписание Акта передачи, а не введение квартиры в эксплуатацию, этим часто злоупотребляет застройщик. Законодатель обозначил, что передача квартиры может быть осуществлена после введения дома в эксплуатацию и никоим образом не наоборот. Право предъявлять требования появляется с момента наступления срока передачи, предусмотренного договором вне зависимости от подписания акта. Когда акт подписан значительно позже момента предусмотренного договором, сумма неустойки высчитывается за весь период просрочки. До подписания акта неустойка считается за все время просрочки, до момента фактической передачи жилья. Если момент передачи квартиры прошел, и застройщик не принял никаких мер для урегулирования этого вопроса, необходимо отправить письменную претензию с просьбой возмещения неустойки.
Как посчитать размер компенсации
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ детально регламентировано законодателем. ФЗ №214 в статье 6, закрепил положение о том, что размер неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры для физических лиц составляет 1/150 часть ключевой ставки (для юридических 1/300), которая считается за каждый просроченный день. Неустойку можно высчитать по формуле:
Рн = (Сд*Кд*7.5%)/150, где
Рн – размер неустойки
Сд – сумма договора
Кд – количество просроченных дней, считаются с наступлением календарного дня, следующего за последним днем, предусмотренным в договоре
7.5% - фиксированный процент, установленный ЦБ РФ по состоянию на 2019 год
Важные нюансы договора
Следует обратить внимание, что застройщик, при заключении договора, часто указывает довольно размытую дату, к примеру, конец определенного квартала или спустя несколько месяцев после ввода постройки в эксплуатацию, в таких ситуациях просрочка считается с первого числа месяца последующего за оговоренным сроком передачи. Законом предусмотрено право застройщика обратиться к дольщику за 2 месяца до окончания срока договора с предложением продлить сроки, но это не обязывает заказчика соглашаться на подобные условия. Если подобных предложений не поступало, была допущена просрочка сдачи квартиры застройщиком, заказчик вправе потребовать компенсации, а по истечению 2 месяцев с момента сдачи жилья, предусмотренного договором, у дольщика возникает право разорвать договор без согласия второй стороны с последующим взысканием оплаченных средств.
Претензионный этап
Претензию, в письменном виде, с требованием возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи дома, следует направить в строительную фирму, на ее официальный юридический адрес и на адрес, прописанный в договоре (в случае их различия), для этого целесообразно воспользоваться услугами почты.
Досудебный порядок урегулирования это обязательный и важный этап восстановления нарушенных прав. В последующем это позволяет обратиться в суд и взыскать с нарушителя дополнительную компенсацию в форме штрафа, размер которого составляет 1/2 от суммы неустойки, назначенной судом, кроме этого возмещение моральных страданий, убытков и дополнительных расходов, возникших впоследствии нарушения договора.
Важным моментом является регламентация урегулирования споров в самом договоре, если подобное предусмотрено, необходимо решать спор в порядке, предусмотренном в договоре. Если в ДДУ не прописан порядок и сроки решения конфликта, применяются нормы ФЗ №2300-І, который предусматривает 30-дневный срок для реакции застройщика на претензию. После истечения указанного срока, заказчик может обращаться в суд.
Особенности судебного процесса
Грамотно составленный иск, с учетом всех расчетов, нюансов и детально изложенных требований, гарантия успешного решения дела. Как показывает практика, большинство исков в данной категории дел принимаются в пользу заявителя, однако суд назначает взыскание убытков в меньшем размере.
Особым нюансом является оговорка в законе освобождающего застройщика от ответственности в ситуации, когда срок передачи квартиры пропущен не по вине застройщика. Если возникли подобные обстоятельства рассчитывать на возмещение убытков не стоит, суд не удовлетворит подобные требования. Также следует иметь в виду, что на данную категорию дел распространяется исковая давность в три года, по прошествии которой, шанс взыскать с нарушителя желаемые суммы будет невелик.
После рассмотрения судом всех обстоятельств, аргументов, доказательств и вынесения решения по делу, дело переходит в руки судебного пристава, задача которого состоит в том, чтобы решение суда было выполнено в дальнейшем.
Данная категория дел является довольно многогранной и знание многих нюансов решает дальнейший исход всего процесса, поэтому квалифицированная помощь юриста в подобной ситуации просто необходима. Только опытный специалист сможет максимально эффективно и правильно решить все вопросы с учетом всех подводных камней и возможных хитростей со стороны исполнителя договора. Опыт в решении подобных споров позволяет максимально верно определить сумму неустойки, аргументировать необходимость возмещения моральной компенсации и других убытков. Кроме этого в строительных компаниях, как правило, имеются грамотные юристы, которые знают, как увиливать от ответственности или же минимизировать расходы и в суде могут повернуть дело в свою пользу. Профессионализм и опыт – это решающие факторы успеха. Наша компания предоставляет качественные юридические услуги в Уфе и Республике Башкортостан.
